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東京と周辺エリアの共同幻想!? 全国的に地価下落も都心マンションは謎の価格上昇

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産経新聞

1/1枚 【マンション業界の秘密】

 先日、国土交通省が発表した東京都内の2021年の公示地価(1月1日時点)は、各用途とも8年ぶりに前年比で下落に転じていた。全用途の全国平均でも前年比0・5%のマイナスだった。

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 新型コロナの感染拡大によるテレワークの普及や外出の自粛、インバウンドの消滅などによって、商業施設の売り上げが激減するとともにオフィス需要が大幅に減退した影響だと考えられる。

 ところが、東京のマンション価格は下がっていない。東京カンテイが公表した21年2月の東京23区における中古マンションの平均価格は、プラス0・5%の6071万円で8カ月連続の上昇。首都圏でも前月比プラス0・8%の3892万円で6カ月連続の上昇となった。

 土地の価格は全国規模で下がっているのに、東京とその近辺の中古価格は上がっているのだ。

 デベロッパーの用地仕入れ担当者たちに取材してみると、彼らも一様に「土地の値段は上がっている」と言う。ということは、これから売り出される新築マンションの価格は以前よりも高くなる。

 実際のところ、東京の都心エリアはその値上がりした価格でも売買が成立している。つまり、市場価格は上がっている。

 これはいかにも不思議なことだ。新型コロナによってGDPは減速し、人々の所得は減少。企業業績も全体としては悪化しているというのに。

 昨年、政府は50兆円以上の景気対策予算を投じたため、不動産や株式市場の一部で給付金バブル的な動きが生じた。

 だが、それは一時的な現象とみなしていい。現に公示地価は東京も含めて全国的に下がっている。であるのに、なぜ東京とその周辺のマンション市場は新築、中古ともに上昇傾向なのか。

 それは、高い価格でも買う人がいるからだ。購入の需要があるから、供給側は価格を上げて売り出す。それで売れてしまえば、その価格で市場が形成される。

 買う人がいなくなれば市場価格は下がり始めるが、まだそうはなっていない。多くの人は値上がりしたマンションの価格を受け入れている。

 言ってみれば東京とその周辺エリアのマンション市場だけに生じている共同幻想のようなものである。

 例えば、大阪とその周辺では新築、中古とも東京の都心ほどは値上がりしていない。新築で高く売り出される物件はあるが、必ずと言っていいほど販売は不振に陥り、最後は値引きに追い込まれている。関西人は値段にシビアだ。

 共同幻想はいつか崩れる。それがいつなのかは分からない。しかし、不動産市場全体と、その一部であるマンション市場の動きが乖離している今のような状態が長く続くとは、とても思えない。

 ■榊淳司(さかき・あつし) 住宅ジャーナリスト。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案・評論の現場に30年以上携わる(www.sakakiatsushi.com)。著書に「マンションは日本人を幸せにするか」(集英社新書)など多数。

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