マンション業界の秘密

中国発・大手不動産破綻危機、日本のマンション価格下落の引き金になるか

コロナも不動産ショックも中国発。いい加減にしてほしい
コロナも不動産ショックも中国発。いい加減にしてほしい

 中国の大手不動産会社が破綻するかどうかで世界中の注目を集めている。多くの人の記憶に残るのが、2008年のリーマン・ショックだ。あの時は世界中の金融システムが、一時的に機能不全に陥ったかのようだった。

 今回は中国発のクレジット・クランチが起こるのか。それは今のところ何とも言えない。世界の金融システムはそのリーマンの経験を経ているので、同じ軌道をたどることはないだろう。しかし、違う面で世界経済へショックを与える可能性は十分にある。

 それによって日本のマンションの価格が下落する可能性はあるのか。私は十分にあり得ると考える。理由を説明しよう。

 新築でも中古でも、マンションの価格は基本的に需要と供給の関係で決まる。価格が下がるとすれば、それは現状の価格で売れなくなったときだ。

 どういう場合に売れなくなるのか。大きくは2つ。第一には、日本経済がはっきりと不況に見舞われたときである。人々は自分の収入や仕事の先行きに不安を感じるときに、長期返済のローンを組んでまで物件を買おうとはしない。

 次は、金利が高くなったときである。あるいは、住宅ローンの審査が厳しくなって、融資が下りない場合だ。これは「金融引き締め」という状態。景気が良くなりすぎて加熱しそうな時に取られる金融政策だ。

 世界経済は20年から新型コロナの感染拡大という予想外の事態に見舞われた。もちろんこれは経済にとってマイナス。そこで各国ともに金融を緩和して、経済が失速しないように努めた。

 日本も金利を下げて金融緩和に踏み出したかったのだが、それは不可能だった。日本の金利は長らくゼロ状態。そこで政府は現金をバラまくことにした。昨年行われた1人10万円や1社200万円の給付金である。

 そのせいか、東京の都心や湾岸では中古マンションの価格が上昇してしまった。

 ただ、経済が不調であるときに金融政策が引き締めに転じることはない。むしろ緩和されるのが経済政策のセオリー。

 このまま中国発の経済ショックに襲われた場合、どうなるのか。多くの企業は業績を悪化させるだろう。そこに勤務する給与所得者たちは賞与等が減ることになる。当然、マンションも売れにくくなる。

 さらに株価が下落に転じると、富裕層向けの都心の高額物件も動かなくなる。マンション価格が下落する第一の理由、「不況」である。

 しかし、日本の金融はすでに緩和されきっている。金利はゼロで、融資基準は甘々。金融緩和のカードは残されていない。

 09年から12年間、日本は「悪夢の民主党政権」時代であった。この時期、日本経済はリーマン・ショックの傷が癒えず、不況が続いていた。であるにもかかわらず、金融緩和は不十分だった。株価は7000円前後まで低迷し、為替は1ドル=80円前後。経済は低迷し、マンション価格もダラダラ下落。あれと似た状況がこの先やってくるかもしれない。

 ■榊淳司(さかき・あつし) 住宅ジャーナリスト。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案・評論の現場に30年以上携わる(www.sakakiatsushi.com)。著書に「マンションは日本人を幸せにするか」(集英社新書)など多数。

zakzak

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