「住んでもＯＫ、副業にも最適　“お宝”競売物件に注目！」の記事詳細：イザ！

　競売物件が今、脚光を浴びている。マイホーム取得目的のほか、落札後に賃貸して家賃収入を稼ぐ不動産投資ビジネスとしても注目されている。比較的少ない投資額で済むため、サラリーマンの副業として人気が高いという。現在入札が行われている物件のなかから、専門家に「お宝物件」を２つ紹介してもらった。

　競売事情に詳しい住宅評論家、藤山勇司氏が大いに注目している競売物件は、千葉県東金市にある２階建ての一戸建て。「純利回り２７％も夢ではない」という。

　東京駅から直通電車で約１時半。ＪＲ東金線求名（ぐみょう）駅から車で北西に５分ほどのところにその物件はある。築年数は１８年で、延べ床面積は約１８０平方メートル。１階と２階にそれぞれキッチンがあるぜいたくなつくりだ。

　周辺の不動産関係者に聞くと、「建物だけで一千数百万円はするはず」というから、新築時は土地を含めて２０００万円前後かそれ以上だった可能性が高い。

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記事本文の続き　これが今、千葉地方裁判所で“最低入札価格”（売却基準価額）１８７万円で競売にかけられている。開札は２４日。

　藤山氏は「まさにお宝のような物件」と指摘、こう続ける。

　「（裁判所の鑑定）資料をみると、建物内部のクオリティーが高い。周辺の家賃相場から、この物件を賃貸した場合、月１０万７９００円の家賃は可能です。落札額のメドは２９０万円以上とみた方がいい」

　２９０万円で落札した場合の投資利回りを計算してもらったところ、次のようになった。

　「落札後にかかる諸費用として落札価格の１０％（２９万円）、リフォームなどに６０万円、総投資額として３７９万円は必要でしょう」（藤山氏）

　月額家賃を１０万７９００円として、維持費など２０％を差し引くと、年間収入は約１０３万６０００円になる。想定純利回りは約２７％。「３年半程度で総投資額を回収できる計算」（藤山氏）というお宝ぶりだ。

　もう１つは、茨城県取手市にある築１４年の大規模マンション（１４階建て約１５４戸）の一室。関東鉄道常総線の稲戸井駅（上野駅より約１時間）から南東へ８００メートル進んだエリアにある。

　対象物件は７階の南西向き角部屋で、広さ７０．３２平方メートルの３ＬＤＫ。売却基準価額は３４７万円で水戸地裁竜ヶ崎支部で競売にかけられている。開札日は１８日。

　藤山氏は「裁判所の資料から推定すると、この物件には、管理費などの滞納が６５万５０００円あり、所有者の占有を解除する費用も必要かもしれません。リフォーム、ゴミ処理代なども含めると落札額以外で計約１７５万円はかかるでしょう。ただ、中核都市の取手市というところに価値がある」と説明する。

　周辺の家賃相場から、想定される月額家賃は６万２５００円。管理費などを差し引いた年間家賃収入は約４２万円になる。売却基準価額で落札すると、管理費の滞納分など諸経費を含めた総投資額は約５２２万円。想定純利回りは約８％になる計算だ。

　「総投資額の回収には１２年ほどかかりますが、途中で売却して利益も出せる。首都圏に近いので自分で住んでもよく、活用の用途が広いのが魅力です」（藤山氏）

　競売物件は最高裁判所のホームページや民間サイト「不動産競売格付センター　９８１．ｊｐ」で無料で閲覧できる。